سقوط آزاد قیمت وام خانه، اولین علامت مثبت به بازار مسکن - وبلاگ نفس

به گزارش وبلاگ نفس، روزنامه ایران نوشت: سیگنال سقوط قیمت در بازار امتیاز وام خرید مسکن که در روز های پایانی اسفندماه 1400 رصد شد، در بازار فروردین ماه معاملات اوراق وام ملکی، دریافت و بازار به این سیگنال کاهشی پاسخ مثبت داد.

میانه قیمت هر فقره اوراق وام مسکن تنها در طول 16 روز اول فروردین ماه امسال دو کانال سقوط کرد و از کانال 100 هزار تومان در ابتدای این ماه به کانال 80 هزار تومان در روز سه شنبه 16 فروردین رسید.

آنالیز های به عمل آمده درخصوص تغییرات سطح قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام مسکن که به عنوان امتیاز دریافت وام آنی خرید ملک در میان متقاضیان واحد های مسکونی شناخته می گردد نشان می دهد، دریافت سیگنال هایی که از شروع فرایند کاهشی هزینه دریافت وام مسکن از روز های پایانی سال گذشته شروع شده بود، با ادامه یافتن در بازار فروردین ماه منجر به سقوط قیمت اوراق در ماه ابتدایی سال تازه شد.

سطح میانه قیمت هر فقره اوراق وام خرید مسکن در فروردین ماه دو کانال زیر کانال 100 هزار تومانی سقوط کرد؛ این در حالی است که از نیمه دوم سال گذشته، بعضی دارندگان اوراق به بهانه افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن و انتظار برای افزایش شدید تقاضای دریافت وام از عرضه اوراق در اختیار خود به بازار تقاضا خودداری کردند. به این امید که بتوانند اوراق در اختیار خود را با قیمت چند برابری به بازار عرضه نموده و از این محل سود قابل توجهی به دست آورند.

با این حال و بعد از رسیدن قیمت اوراق به قله تاریخی در اسفندماه، از روز های پایانی اسفند سال گذشته، سیگنال های ریزش قیمت به این بازار مخابره شد. تحت تأثیر مخابره سیگنال های کاهشی و بروز سه رویداد مهم اثرگذار بر سطح قیمت اوراق، میانه قیمت در بازار امتیاز وام مسکن در 16 روز اول فروردین ماه کاهش یافت.

با قرار گرفتن بازار اوراق در جهت کاهش قیمت، از روز 14 فروردین ماه و همزمان با شروع به کار رسمی بازار معاملات مسکن در سال تازه، میانه قیمت هر فقره اوراق وام مسکن به زیر سطح 100 هزار تومان بازگشت. تنها دو روز در کانال 90 هزار تومانی باقی ماند و به سرعت به کانال 80 هزار تومانی وارد شد.

میانه قیمت هر فقره اوراق وام مسکن که پس از صعود به کانال 70 هزار تومانی در ابتدای پاییز 1400 و همزمان با افزایش سقف تسهیلات مسکن از ابتدای زمستان وارد کانال 100 هزار تومانی شد، هم اکنون به زیر 100 هزار تومان رسیده است. سه شنبه 16 فروردین ماه میانه قیمت اوراق وام مسکن به 88 هزار تومان رسید.

آنالیز شرایط و تحولات قیمت در بازار امتیاز وام مسکن نشان می دهد، میانه قیمت هر فقره اوراق در آذرماه به 95 هزار تومان، در دی ماه به 100 هزار تومان، در بهمن ماه به 123 هزار تومان و در اسفندماه با ثبت قله تاریخی به 136 هزار تومان رسید. در مجموع نگاهی کلی به تحولات قیمت در بازار اوراق وام خرید مسکن نشان می دهد در 6 ماهه دوم سال گذشته میانه قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در مقایسه با همین اندازه در نیمه اول سال 1400 بیش از 77 درصد رشد داشته است.

میانه قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در شش ماهه اول سال گذشته 56 هزار تومان و در شش ماهه دوم سال 1400 معادل 99 هزار و 500 تومان بود. در اسفندماه بیشترین رکورد میانه ماهانه قیمت اوراق از ابتدای انتشار این اوراق تا به امروز به ثبت رسید. هر فقره اوراق وام مسکن در ماه پایانی سال گذشته به طور میانه 136 هزار تومان معامله شد.

در 16 روز اول فروردین ماه با دریافت سیگنال کاهش قیمت در بازار اوراق، سطح میانه قیمت به 100 هزار تومان افت کرد. بازار معاملات اوراق وام مسکن که در 6 فروردین ماه امسال با سطح میانه قیمت 111 هزار و 800 تومان کار خود را شروع کرد در روز 15 فروردین ماه به سطح میانه قیمت 92 هزار و 300 تومانی رسید. فرایند قیمت در بازار معاملات اوراق وام مسکن از ابتدای فروردین تا نیمه این ماه، فرایندی نزولی بوده است. آمار های رسمی مراجع عرضه کننده اوراق وام مسکن نشان می دهد میانه قیمت اوراق وام مسکن در روز 6 فروردین ماه معادل 111 هزار و 800 تومان بوده است در روز 7 فروردین به 108 هزار و 900 تومان، 9 فروردین 105 هزار و 900 تومان، دهم فروردین 101 هزار و 800 تومان و در 14 فروردین به 97 هزار و 400 تومان رسید. در 15 فروردین هر فقره اوراق 500 هزار تومانی مسکن به طور میانه 92 هزار و 300 تومان معامله شد. این اندازه در روز 16 فروردین ماه به سطح 88 هزار تومان رسید.

سه عامل ریزش قیمت اوراق

آنالیز های به عمل آمده از شناسایی سه عامل عمده ریزش قیمت اوراق و سقوط از قله تاریخی خبر می دهد. یک مقام مسئول در شبکه بانکی در ارتباط با دلایل ریزش قیمت اوراق در امسال بعد از قله پیمایی قیمت امتیاز وام مسکن در اسفندماه، به خبرنگار روزنامه ایران اظهار داشت: یکی از مهمترین عوامل ریزش قیمت اوراق وام مسکن درفروردین ماه مربوط به کاهش حجم تقاضای خرید اوراق در این ماه تحت تأثیر کاهش تعداد معاملات خرید مسکن در فروردین است. از آنجا که دست کم در نیمی از ماه فروردین به دلیل تعطیلات نوروز، معامله و تقاضایی برای خرید مسکن وجود ندارد این موضوع بر تقاضای خرید اوراق نیز اثر گذاشته و منجر به افت قیمت اوراق شده است.

این مقام مطلع و مسئول در شبکه بانکی، معتقد است: از سوی دیگر اگرچه کاهش حجم تقاضای خرید مسکن و در نتیجه کاهش اندازه تقاضا در بازار امتیاز وام مسکن برای خرید اوراق یک دلیل مهم کاهش قیمت اوراق در فروردین ماه است، اما یک عامل مهم دیگر را نیز می توان در این ریزش قیمت مؤثر اظهار داشت. به گفته وی، عملاً انتظار بی موردی که بعضی از دارندگان اوراق برای ایجاد تقاضای هیجانی در بازار وام مسکن در پی افزایش سقف تسهیلات و در نتیجه ورود تقاضای هیجانی به بازار اوراق داشتند، محقق نشد. در واقع اگر چه سقف تسهیلات خرید مسکن افزایش یافت و این موضوع بر تقاضای خرید اوراق و بعلاوه دریافت وام برای خرید مسکن اثرگذار بود، اما افزایش سقف وام عملاً منجر به ورود تقاضای هیجانی در بازار نشد. همین عامل باعث شد که عملاً مقاومت دارندگان اوراق که ازابتدای زمستان سال گذشته برای افزایش قیمت ها کوشش کردند، در فروردین ماه شکسته گردد و قیمت ها در ماه ابتدایی امسال سقوط کند.

عامل سوم مؤثر در کاهش قیمت اوراق بعلاوه به شرایط اقتصاد کلان و شرایط سایر بازار ها بخصوص بازار سرمایه مربوط می گردد. قیمت اوراق نه تنها تحت تأثیر تقاضای خرید مسکن و تقاضا برای دریافت تسهیلات ملکی قرار گرفته است از سوی دیگر از متغیر های بیرونی یعنی شرایط سایر بازار ها بخصوص بازار سرمایه نیز اثر می پذیرد. هم اکنون نه تنها تقاضای هیجانی در بازار مسکن، بازار سرمایه و سایر بازار ها وجود ندارد بلکه نوعی آرامش نسبی در این بازار ها حاکم شده است. از این رو بازار اوراق نیز به تبعیت از سایر بازار ها بخصوص بازار مسکن وبازار سرمایه نمی تواند متلاطم باقی بماند. این عامل نیز به عنوان سومین دلیل شروع و ادامه فرایند نزول قیمت در بازار امتیاز تسهیلات مسکن قابل شناسایی و عنوان است.

نزول قیمت ادامه دارد؟

رصد شرایط بازار و شرایط انتشار اوراق وام مسکن نشان می دهد، محتمل ترین سناریو درخصوص شرایط قیمت اوراق وام مسکن در هفته ها و روز های پیش رو، ادامه سقوط قیمت اوراق است. آنالیز ها حاکی است میانه قیمت هرفقره اوراق وام مسکن در ماه های پیش رو می تواند به سطوح قبلی برسد و تا کانال های 70 هزار تومانی، 60 هزار تومانی و حتی کمتر نیز سقوط کند.

مسئولان شبکه بانکی و متولیان انتشار اوراق وام مسکن نیز اعلام نموده اند که به هیچ وجه کمبود انتشار اوراق وجود ندارد و آن چه در سال گذشته منجر به جهش قیمت اوراق شد مربوط به کمبود انتشار اوراق نیست بلکه ناشی از کمبود عرضه اوراق و مقاومت دارندگان آن برای افزایش قیمت ها بود و همان گونه که پیش بینی می شد سطح میانه قیمت اوراق در حال بازگشت به کانال های متعارف است.